چٹان سے چھلانگ لگانے سے پہلے دیکھو

1. عمارت کے لیے کیپٹل پلان

2. سرمائے میں بہتری (ماضی کی تاریخ اور مستقبل کے منصوبے بشمول لاگت کا تخمینہ اور ٹائم فریم)

3. عمارت کے لیے رہن (شرائط/شرائط/ تجدید کے اختیارات کیا ہیں)

4. انتظامی معاہدہ (کمپنی جو فی الحال انتظامی معاہدہ رکھتی ہے؛ اخراجات/خدمات)

5. عوامی اور اپارٹمنٹ کی جگہوں پر ایسبیسٹوس سروے

6. تہہ خانے اور دیگر عوامی جگہوں پر کھڑکیوں کے سڑے ہوئے فریم جو چوہوں/کیڑوں اور پانی کو پہنچنے والے نقصان کے لیے انٹری پوائنٹ ہو سکتے ہیں۔

7. پانی/بجلی میٹر۔ ہر سال کے اخراجات کا جائزہ لیا جائے۔ کیا اخراجات سال بہ سال ایک جیسے ہیں؟

درخواست پیکیج۔ ہیڈز یوپی (واپ کا راستہ)

تین شرائط ہیں ہر ممکنہ شریک خریدار کو یاد رکھنا ضروری ہے: نیچے ادائیگی، قرض سے آمدنی کا تناسب اور بند ہونے کے بعد لیکویڈیٹی۔

• رکاوٹ ایک: ڈاون پیمنٹ وہ ابتدائی نقدی حصہ ہے جو خریدار بیچنے والے کو بقیہ رقم کے ساتھ ادا کرتا ہے جسے بینک یا دوسرے قرض دہندہ کے ذریعے مالی اعانت فراہم کی جاتی ہے۔ کوآپس چاہتے ہیں کہ مالکان اپنے گھروں میں ایکویٹی رکھیں۔ نیچے ادائیگی 20-50 فیصد تک چل سکتی ہے (عالمگیر نہیں)۔ چند اعلیٰ درجے کی عمارتیں تمام نقدی خریداریوں پر اصرار کر سکتی ہیں جس میں فنانسنگ کی اجازت نہیں ہے۔

• رکاوٹ دو: قرض سے آمدنی کا تناسب۔ خریدار کے ماہانہ قرض کی رقم کو اس کی ماہانہ آمدنی سے تقسیم کیا جاتا ہے۔ بہت سے کوآپس کے لیے قابل اجازت قرض اور آمدنی کا تناسب 25-30 فیصد تک ہے۔ بہت سے بورڈز مجموعی مالیاتی تصویر کو بھی دیکھتے ہیں۔ اگر کوئی سوشل سیکیورٹی پر ہے اور ہر ماہ صرف $2100 لاتا ہے، لیکن اس کے پاس بینک یا سرمایہ کاری میں $10 ملین ہے، تو قرض سے آمدنی کا تناسب کوئی مسئلہ نہیں ہوسکتا ہے۔

• رکاوٹ تین۔ بند ہونے کے بعد لیکویڈیٹی۔ ڈاون پیمنٹ کرنے کے بعد ممکنہ خریدار کو آسانی سے دستیاب رقم کی رقم۔ اس میں بینک میں نقد رقم، منی مارکیٹ اور/یا اسٹاک فنڈز، اسٹاک پورٹ فولیو، ٹریژری بلز، ڈپازٹ کے سرٹیفکیٹ (مائع سمجھا جاتا ہے) شامل ہوسکتا ہے۔ IRAs اور دیگر ریٹائرمنٹ اکاؤنٹس کو مائع نہیں سمجھا جاتا ہے، اور نہ ہی لائف انشورنس پالیسیاں، اسٹاک یا ذاتی جائیداد کے غیر سرمایہ کاری شدہ حصص (یعنی، رئیل اسٹیٹ، آرٹ کے کام)۔

انگوٹھے کا اصول - خریدار کے پاس دو سال کے لیے رہن اور دیکھ بھال کی ادائیگی کے لیے کافی نقد رقم ہونی چاہیے، اگر اس کی آمدنی کسی وجہ سے ختم ہو جائے، جیسے کہ ملازمت سے برطرفی یا بیماری۔

بورڈ بعض اوقات ایک سال کی لیکویڈیٹی اور ایک سال کی نقد رقم کے لیے ایسکرو میں رکھے جاتے ہیں جو ایک ممکنہ خریدار کو وقت سے پہلے مائع اثاثے فروخت کرکے ایسکرو کیش اکٹھا کرنے کی اجازت دیتا ہے اور بورڈز کو ذہنی سکون فراہم کرتا ہے۔

کچھ بورڈز بروکرز اور خریداروں کو ان کی عددی ضروریات کے بارے میں پہلے ہی مطلع کریں گے تاکہ قبولیت کے بہت کم امکانات والے لوگوں کو جانچنے میں وقت اور پریشانی سے بچا جا سکے۔ دوسرے بورڈز کے پاس کوئی مطلق تقاضے نہیں ہیں اور وہ ہر کیس کی بنیاد پر فیصلے کرتے ہیں۔

خطرات بمقابلہ انعامات

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — جارج رویان – royan.com.ar

تمام خریداریوں میں خطرہ ہوتا ہے۔ NYC co-op خریدنے کے معاملے میں، بہت سے عوامل خریدار کے کنٹرول میں نہیں ہیں، بشمول ایک خراب انتظام شدہ عمارت، ایک سست کوآپ بورڈ یا غیر تربیت یافتہ یا ناکافی عمارت کا عملہ۔ حصص یافتگان کو عمارت کی بڑی مرمت کے لیے BOD کی طرف سے لگائے گئے غیر متوقع خصوصی تخمینوں سے نمٹنا پڑ سکتا ہے جو غیر متوقع تھے اور دیکھ بھال کی ادائیگیاں افراط زر سے زیادہ تیزی سے بڑھ سکتی ہیں۔ BOD سبلیٹ یا دیگر پالیسیوں کو تبدیل کر سکتا ہے، جس سے اپارٹمنٹ کرایہ پر لینا اور/یا پالتو جانوروں کی ملکیت ناممکن ہو جاتی ہے۔ ممکنہ خریداروں کے صوابدیدی بورڈ کے مسترد ہونے کی وجہ سے اپنا اپارٹمنٹ بیچنا ایک چیلنج ہو سکتا ہے کیونکہ BOD کا ایک رکن آپ کے خلاف بغض رکھتا ہے۔

آگے بڑھنے

آپ کو اپنے خوابوں کا اپارٹمنٹ مل گیا ہے۔ آپ کا اٹارنی، اکاؤنٹنٹ، انٹیرئیر ڈیزائنر، آرکیٹیکٹ اور فیملی سب ایک ہی صفحے پر ہیں۔ آپ اور مالک فروخت کی قیمت پر معاہدے پر پہنچ گئے ہیں اور اب بند ہونے کا وقت ہے۔

بند کرنے کا وقت

NYC میں تعاون کے اختتامی وقت میں خریداری کا معاہدہ ہونے کے وقت سے 2-3 ماہ لگ سکتے ہیں۔ تاہم، حقیقی دنیا میں اسے بند ہونے میں کتنا وقت لگتا ہے اور اس کا انحصار متعدد عوامل پر ہوتا ہے اور یہ خریدار کے براہ راست کنٹرول سے باہر ہو سکتا ہے:

1. اسپانسر اپارٹمنٹ خریدنا تمام نقد خریداری۔ 2-3 ماہ (یا اس سے کم) پر منصوبہ بنائیں …لیکن،

2. ناتجربہ کار وکیل کے ساتھ اسٹیٹ سے خریدنا - تاخیر

3. کوآپٹ بورڈ پیکج نامکمل ہو سکتا ہے یا اس میں خامیاں شامل ہیں - تاخیر

4. مینیجنگ ایجنٹ درخواست کا جائزہ لینے میں سست ہے اور اسے بورڈ کو بھیجنے میں تاخیر کرتا ہے - تاخیر

5. کوآپٹ بورڈ بہت سی سیلز کا جائزہ لے رہا ہے اور وہ BOD توجہ - تاخیر کے لیے مقابلہ کر رہے ہیں۔

6. تعطیل کی مدت کے دوران جمع کرایا گیا بورڈ پیکج - تاخیر

7. انٹرویو کے شیڈولنگ تنازعات (آپ اور BOD) - تاخیر

8. BOD فیصلہ نہیں کر سکتا - تاخیر

9. بیچنے والا یا خریدار تعاون نہیں کرتا - تاخیر

اخراجات بند کرنا۔

• اٹارنی فیس۔ رینج $1,500-$4,000 سے۔ عام طور پر لین دین کے اختتام پر ادائیگی کی جاتی ہے۔ بینک کے اٹارنی ($1,000) کے لیے اضافی فیس ہو سکتی ہے۔

• مینشن ٹیکس۔ نیو یارک سٹی میں مینشن ٹیکس کی حد $1,000,000 ہے (اس قیمت پر حویلی فروخت ہونے کا امکان نہیں ہے)۔ تکنیکی طور پر ٹیکس کو ٹرانسفر ٹیکس سمجھا جاتا ہے، جو خریدار $1,000,000 کے برابر یا اس سے زیادہ جائیدادوں پر ادا کرتا ہے۔ ٹیکس کی رقم مختلف ہوتی ہے اور $1 یا اس سے زیادہ جائیدادوں کے لیے خریداری کی قیمتوں کی حدود کی بنیاد پر 3.9 فیصد سے بڑھ کر گریجویشن کی شرح ہے جو زیادہ سے زیادہ 25,000,000 فیصد تک ہے۔

• عنوان انشورنس (صرف کونڈو)۔ کونڈو خریدنے اور رہن حاصل کرنے کے لیے ٹائٹل انشورنس کی ضرورت ہوتی ہے اور عام طور پر خریداری کی قیمت کا 0.45 فیصد چلتا ہے۔ یہ خریداروں اور قرض دہندگان کو گھر کے مالک ہونے سے پہلے جائیداد کے ٹائٹل کے دعووں سے بچانے کے لیے حاصل کیا گیا ہے۔

• رہن کی ریکارڈنگ ٹیکس (صرف کونڈو)۔ اس کے لیے خریداروں کو $1.8 سے کم رہن کی رقم پر 5,000,000 فیصد اور $1.925 سے زیادہ رہن کی رقم پر 500,000 فیصد ادا کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ قرض کی رقم ہے نہ کہ قیمت خرید۔ مین ہٹن میں اوسطاً ایک اپارٹمنٹ کے لیے $2,000,000 میں 20 فیصد کمی کے ساتھ، صرف مارگیج ریکارڈنگ ٹیکس کے لیے $1.925 کے تقریباً $1,600,000 کے قرض کی رقم پر 30,800 فیصد چارج ہے۔

• فلپ ٹیکس (کوآپس) یہ ایک ٹرانسفر فیس ہے جو کوآپ کو اپارٹمنٹ سیل ٹرانزیکشن کے دوران ادا کی جاتی ہے۔ فیس تکنیکی طور پر ٹیکس نہیں ہے اور اس لیے پراپرٹی ٹیکس کے طور پر کٹوتی نہیں کی جا سکتی۔ فلپ ٹیکس کی رقم اور اس کے لیے کون ادا کرتا ہے (خریدار یا بیچنے والا) شریک سے شریک تک مختلف ہوتا ہے۔ معلومات عام طور پر عمارتوں کی ملکیتی لیز یا قوانین کے ذریعے تعاون میں بیان کی جاتی ہیں۔

• اضافی فیس۔ رہن کی فیس، دوبارہ کوڈنگ کے اخراجات، واقعات وغیرہ۔

• نیو یارک اسٹیٹ اور NYC ٹرانسفر ٹیکسز (صرف نئے ترقیاتی کونڈو)۔ (prevu.com)

آخر

جب سودا آخر کار مکمل ہو جاتا ہے، خریدار بیچنے والے کو ان کی رقم دیتا ہے۔ بیچنے والا خریدار کو ڈیڈ (کونڈوز کے لیے) یا ملکیتی لیز (کو-آپس کے لیے) دیتا ہے اور ہر کوئی اپنی زندگی کے ساتھ آگے بڑھتا ہے۔